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    Kanton Bern · BE

    Hypothekenrechner Bern (BE) 2026

    Der Hypothekenrechner für den Kanton Bern kombiniert die drei Pflicht-Checks der Schweizer Banken - Tragbarkeit, Belehnung und Amortisation - mit den kantonalen Nebenkosten in BE. Bern arbeitet bei Wohneigentum mit einem Eigenmietwert von 70% der Marktmiete. Die Berner Kantonalbank (BEKB) dominieren den Finanzierungsmarkt in Bern. Der Rechner zeigt dir in CHF, ob und mit welchen Parametern eine Wunschliegenschaft im Kanton BE für dich tragbar ist.

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    Kostenlos, ohne Anmeldung. Alle Werte in CHF, kalibriert für den Kanton Bern (BE).

    Fakten zum Kanton Bern

    • •Einwohner Bern: rund 1’050’000
    • •Hauptstadt: Bern
    • •Eigenmietwertansatz: rund 70% der Marktmiete
    • •Kantonalbank: Berner Kantonalbank (BEKB)
    • •Handänderungssteuer: 1.8
    • •Wirtschaftlicher Schwerpunkt: Bundesverwaltung, Medtech (Biel), Uhrenindustrie, Landwirtschaft

    Tragbarkeit in Bern: die 33%-Regel

    Schweizer Banken rechnen bei Eigenheimen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% - unabhängig vom aktuellen SARON-Niveau. Dazu kommen 1% Nebenkosten/Unterhalt des Gebäudewerts und eine allfällige Amortisation. Die Summe darf ein Drittel des brutto Jahreseinkommens nicht übersteigen. Konkret für den Kanton Bern: Bei einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 entspricht die kalkulatorische Belastung (80% Hypothek zu 5% = CHF 48’000 Zins + CHF 12’000 Unterhalt) einer Jahresbelastung von rund CHF 60’000. Das bedingt ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 180’000. In der Region Bern liegt das Median-Einkommen oft darunter - der Rechner zeigt dir konkret, welches Einkommen für welche Liegenschaft reicht.

    Belehnung und Amortisation auf 2/3-Niveau

    Banken in Bern finanzieren maximal 80% des Verkehrswerts - der Rest (mindestens 20%) muss aus Eigenmitteln kommen, wobei mindestens 10% "harte" Eigenmittel sein müssen (kein 2. Säule-Vorbezug). Die Finanzierung teilt sich in eine First-Hypothek (bis 2/3 des Verkehrswerts, keine gesetzliche Amortisation) und eine Second-Hypothek (2/3 bis 80%, Pflicht zur Amortisation innerhalb 15 Jahren, spätestens bis Alter 65). Konkret bei CHF 1’200’000 Kaufpreis: First-Hypothek CHF 800’000, Second-Hypothek CHF 160’000, Eigenkapital CHF 240’000. Die jährliche Amortisation auf die Second-Hypothek beträgt CHF 10’667 - linear oder indirekt über die Säule 3a.

    Eigenmietwert und laufende Steuerbelastung in Bern

    Der kantonale Eigenmietwertansatz in Bern liegt bei rund 70% der Marktmiete - bundesrechtlich mindestens 60%. Für ein Einfamilienhaus in Bern mit einer angenommenen Marktmiete von CHF 36'000/Jahr resultiert damit ein Eigenmietwert von CHF 25’200. Dieser wird als fiktives Einkommen deklariert; demgegenüber sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (Pauschal- oder Effektivabzug) abzugsfähig. BE wendet einen der höchsten Eigenmietwertsaetze der Schweiz an (rund 70 Prozent der Marktmiete). Die BEKB ist groesste regionale Hypothekarbank - Handänderungssteuer 1.8 Prozent. Das aktuell diskutierte Bundes-Vorhaben zur Abschaffung des Eigenmietwerts würde beide Seiten (Besteuerung wie Zinsabzug) entfallen lassen - der Systemwechsel ist frühestens 2027/2028 realistisch.

    Kaufnebenkosten und Finanzierungspartner in BE

    Bern erhebt eine Handänderungssteuer von 1.8 auf den Kaufpreis. Bei CHF 1’500’000 Kaufpreis sind das einmalig CHF 27’000 Nebenkosten. Zusätzlich fallen Notariats- und Grundbuchgebühren (0.1-0.3%), Schuldbrief-Errichtungskosten sowie ggfs. Maklerprovision und Gebäudeversicherung an. Die Berner Kantonalbank (BEKB) ist der groesste regionale Hypothekarfinanzierer im Kanton BE. Üblich sind Festhypotheken von 5-10 Jahren Laufzeit; SARON-Geldmarkthypotheken haben in den letzten 3 Jahren deutlich an Marktanteil gewonnen. Pensionskassen (BVG-Vorbezug bzw. Verpfändung) sind als zusätzliche Eigenmittel-Quelle in Bern zulässig, reduzieren aber spätere Rentenleistungen entsprechend.

    Häufig gestellte Fragen

    Wie hoch ist der Eigenmietwert im Kanton Bern?▾

    Bern setzt den Eigenmietwert auf rund 70% der Marktmiete an. Bei einem Einfamilienhaus mit geschätzter Marktmiete CHF 36'000 ergibt das einen Eigenmietwert von CHF 25’200 pro Jahr. Dieser Betrag wird als fiktives Einkommen zur regulären Einkommenssteuer gerechnet; Hypothekarzinsen und Unterhalt sind dafür abzugsfähig.

    Faellt in Bern eine Handänderungssteuer an?▾

    Ja. Bern erhebt 1.8 Handänderungssteuer auf den Kaufpreis. Bei CHF 1.5 Mio Kaufpreis sind das einmalig CHF 27’000 - zu zahlen üblicherweise zur Hälfte von Käufer und Verkäufer, je nach kantonaler Praxis und Kaufvertrag.

    Welche Bank ist für Hypotheken in Bern am relevantesten?▾

    Die Berner Kantonalbank (BEKB) ist die regional dominante Hypothekarbank in Bern. Daneben haben UBS, Raiffeisen und die Migros Bank substanzielle Marktanteile; bei grösseren Finanzierungen lohnt sich der Vergleich von mindestens drei Offerten. Versicherer wie Swiss Life oder AXA bieten oft tiefere Zinssaetze, bedingen aber langfristige Bindung.

    Wieviel Eigenkapital brauche ich für ein Haus in Bern?▾

    Mindestens 20% des Kaufpreises, davon mindestens 10% "harte" Eigenmittel (Sparguthaben, Wertschriften, Schenkung, Erbvorbezug). Die restlichen 10% dürfen aus dem BVG-Vorbezug (2. Säule) stammen. Konkret für CHF 1’200’000 in Bern: CHF 240’000 Eigenkapital, davon mindestens CHF 120’000 nicht aus der Pensionskasse. Dazu die Nebenkosten (Handänderung, Notariat, Schuldbrief) - für Bern entspricht das rund CHF 27’600.

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