Kanton Bern · BE

Hypothekenrechner Bern (BE) 2026

Der Hypothekenrechner fuer den Kanton Bern kombiniert die drei Pflicht-Checks der Schweizer Banken - Tragbarkeit, Belehnung und Amortisation - mit den kantonalen Nebenkosten in BE. Bern arbeitet bei Wohneigentum mit einem Eigenmietwert von 70% der Marktmiete. Die Berner Kantonalbank (BEKB) dominieren den Finanzierungsmarkt in Bern. Der Rechner zeigt dir in CHF, ob und mit welchen Parametern eine Wunschliegenschaft im Kanton BE fuer dich tragbar ist.

Fakten zum Kanton Bern

•Einwohner Bern: rund 1’050’000
•Hauptstadt: Bern
•Eigenmietwertansatz: rund 70% der Marktmiete
•Kantonalbank: Berner Kantonalbank (BEKB)
•Handaenderungssteuer: 1.8
•Wirtschaftlicher Schwerpunkt: Bundesverwaltung, Medtech (Biel), Uhrenindustrie, Landwirtschaft

Tragbarkeit in Bern: die 33%-Regel

Schweizer Banken rechnen bei Eigenheimen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% - unabhaengig vom aktuellen SARON-Niveau. Dazu kommen 1% Nebenkosten/Unterhalt des Gebaeudewerts und eine allfaellige Amortisation. Die Summe darf ein Drittel des brutto Jahreseinkommens nicht uebersteigen. Konkret fuer den Kanton Bern: Bei einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 entspricht die kalkulatorische Belastung (80% Hypothek zu 5% = CHF 48’000 Zins + CHF 12’000 Unterhalt) einer Jahresbelastung von rund CHF 60’000. Das bedingt ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 180’000. In der Region Bern liegt das Median-Einkommen oft darunter - der Rechner zeigt dir konkret, welches Einkommen fuer welche Liegenschaft reicht.

Belehnung und Amortisation auf 2/3-Niveau

Banken in Bern finanzieren maximal 80% des Verkehrswerts - der Rest (mindestens 20%) muss aus Eigenmitteln kommen, wobei mindestens 10% "harte" Eigenmittel sein muessen (kein 2. Saeule-Vorbezug). Die Finanzierung teilt sich in eine First-Hypothek (bis 2/3 des Verkehrswerts, keine gesetzliche Amortisation) und eine Second-Hypothek (2/3 bis 80%, Pflicht zur Amortisation innerhalb 15 Jahren, spaetestens bis Alter 65). Konkret bei CHF 1’200’000 Kaufpreis: First-Hypothek CHF 800’000, Second-Hypothek CHF 160’000, Eigenkapital CHF 240’000. Die jaehrliche Amortisation auf die Second-Hypothek betraegt CHF 10’667 - linear oder indirekt ueber die Saeule 3a.

Eigenmietwert und laufende Steuerbelastung in Bern

Der kantonale Eigenmietwertansatz in Bern liegt bei rund 70% der Marktmiete - bundesrechtlich mindestens 60%. Fuer ein Einfamilienhaus in Bern mit einer angenommenen Marktmiete von CHF 36'000/Jahr resultiert damit ein Eigenmietwert von CHF 25’200. Dieser wird als fiktives Einkommen deklariert; demgegenueber sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (Pauschal- oder Effektivabzug) abzugsfaehig. BE wendet einen der hoechsten Eigenmietwertsaetze der Schweiz an (rund 70 Prozent der Marktmiete). Die BEKB ist groesste regionale Hypothekarbank - Handaenderungssteuer 1.8 Prozent. Das aktuell diskutierte Bundes-Vorhaben zur Abschaffung des Eigenmietwerts wuerde beide Seiten (Besteuerung wie Zinsabzug) entfallen lassen - der Systemwechsel ist fruehestens 2027/2028 realistisch.

Kaufnebenkosten und Finanzierungspartner in BE

Bern erhebt eine Handaenderungssteuer von 1.8 auf den Kaufpreis. Bei CHF 1’500’000 Kaufpreis sind das einmalig CHF 27’000 Nebenkosten. Zusaetzlich fallen Notariats- und Grundbuchgebuehren (0.1-0.3%), Schuldbrief-Errichtungskosten sowie ggfs. Maklerprovision und Gebaeudeversicherung an. Die Berner Kantonalbank (BEKB) ist der groesste regionale Hypothekarfinanzierer im Kanton BE. Ueblich sind Festhypotheken von 5-10 Jahren Laufzeit; SARON-Geldmarkthypotheken haben in den letzten 3 Jahren deutlich an Marktanteil gewonnen. Pensionskassen (BVG-Vorbezug bzw. Verpfaendung) sind als zusaetzliche Eigenmittel-Quelle in Bern zulaessig, reduzieren aber spaetere Rentenleistungen entsprechend.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Eigenmietwert im Kanton Bern?▾

Bern setzt den Eigenmietwert auf rund 70% der Marktmiete an. Bei einem Einfamilienhaus mit geschaetzter Marktmiete CHF 36'000 ergibt das einen Eigenmietwert von CHF 25’200 pro Jahr. Dieser Betrag wird als fiktives Einkommen zur regulaeren Einkommenssteuer gerechnet; Hypothekarzinsen und Unterhalt sind dafuer abzugsfaehig.

Faellt in Bern eine Handaenderungssteuer an?▾

Ja. Bern erhebt 1.8 Handaenderungssteuer auf den Kaufpreis. Bei CHF 1.5 Mio Kaufpreis sind das einmalig CHF 27’000 - zu zahlen ueblicherweise zur Haelfte von Kaeufer und Verkaeufer, je nach kantonaler Praxis und Kaufvertrag.

Welche Bank ist fuer Hypotheken in Bern am relevantesten?▾

Die Berner Kantonalbank (BEKB) ist die regional dominante Hypothekarbank in Bern. Daneben haben UBS, Raiffeisen und die Migros Bank substanzielle Marktanteile; bei groesseren Finanzierungen lohnt sich der Vergleich von mindestens drei Offerten. Versicherer wie Swiss Life oder AXA bieten oft tiefere Zinssaetze, bedingen aber langfristige Bindung.

Wieviel Eigenkapital brauche ich fuer ein Haus in Bern?▾

Mindestens 20% des Kaufpreises, davon mindestens 10% "harte" Eigenmittel (Sparguthaben, Wertschriften, Schenkung, Erbvorbezug). Die restlichen 10% duerfen aus dem BVG-Vorbezug (2. Saeule) stammen. Konkret fuer CHF 1’200’000 in Bern: CHF 240’000 Eigenkapital, davon mindestens CHF 120’000 nicht aus der Pensionskasse. Dazu die Nebenkosten (Handaenderung, Notariat, Schuldbrief) - fuer Bern entspricht das rund CHF 27’600.

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