Kanton Uri · UR

Hypothekenrechner Uri (UR) 2026

Der Hypothekenrechner fuer den Kanton Uri kombiniert die drei Pflicht-Checks der Schweizer Banken - Tragbarkeit, Belehnung und Amortisation - mit den kantonalen Nebenkosten in UR. Uri arbeitet bei Wohneigentum mit einem Eigenmietwert von 60% der Marktmiete. Die Urner Kantonalbank (UKB) dominieren den Finanzierungsmarkt in Altdorf. Der Rechner zeigt dir in CHF, ob und mit welchen Parametern eine Wunschliegenschaft im Kanton UR fuer dich tragbar ist.

Fakten zum Kanton Uri

•Einwohner Uri: rund 36’900
•Hauptstadt: Altdorf
•Eigenmietwertansatz: rund 60% der Marktmiete
•Kantonalbank: Urner Kantonalbank (UKB)
•Keine klassische Handaenderungssteuer
•Wirtschaftlicher Schwerpunkt: Tourismus (Andermatt Swiss Alps), Gewerbe, Industrie, NEAT-Gotthard

Tragbarkeit in Uri: die 33%-Regel

Schweizer Banken rechnen bei Eigenheimen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% - unabhaengig vom aktuellen SARON-Niveau. Dazu kommen 1% Nebenkosten/Unterhalt des Gebaeudewerts und eine allfaellige Amortisation. Die Summe darf ein Drittel des brutto Jahreseinkommens nicht uebersteigen. Konkret fuer den Kanton Uri: Bei einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 entspricht die kalkulatorische Belastung (80% Hypothek zu 5% = CHF 48’000 Zins + CHF 12’000 Unterhalt) einer Jahresbelastung von rund CHF 60’000. Das bedingt ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 180’000. In der Region Altdorf liegt das Median-Einkommen oft darunter - der Rechner zeigt dir konkret, welches Einkommen fuer welche Liegenschaft reicht.

Belehnung und Amortisation auf 2/3-Niveau

Banken in Uri finanzieren maximal 80% des Verkehrswerts - der Rest (mindestens 20%) muss aus Eigenmitteln kommen, wobei mindestens 10% "harte" Eigenmittel sein muessen (kein 2. Saeule-Vorbezug). Die Finanzierung teilt sich in eine First-Hypothek (bis 2/3 des Verkehrswerts, keine gesetzliche Amortisation) und eine Second-Hypothek (2/3 bis 80%, Pflicht zur Amortisation innerhalb 15 Jahren, spaetestens bis Alter 65). Konkret bei CHF 1’200’000 Kaufpreis: First-Hypothek CHF 800’000, Second-Hypothek CHF 160’000, Eigenkapital CHF 240’000. Die jaehrliche Amortisation auf die Second-Hypothek betraegt CHF 10’667 - linear oder indirekt ueber die Saeule 3a.

Eigenmietwert und laufende Steuerbelastung in Uri

Der kantonale Eigenmietwertansatz in Uri liegt bei rund 60% der Marktmiete - bundesrechtlich mindestens 60%. Fuer ein Einfamilienhaus in Altdorf mit einer angenommenen Marktmiete von CHF 36'000/Jahr resultiert damit ein Eigenmietwert von CHF 21’600. Dieser wird als fiktives Einkommen deklariert; demgegenueber sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (Pauschal- oder Effektivabzug) abzugsfaehig. Die UKB bedient den kleinen Markt; starker Fokus auf Ferienimmobilien Andermatt Swiss Alps. UR kennt keine klassische Handaenderungssteuer fuer Privatkaeufe. Das aktuell diskutierte Bundes-Vorhaben zur Abschaffung des Eigenmietwerts wuerde beide Seiten (Besteuerung wie Zinsabzug) entfallen lassen - der Systemwechsel ist fruehestens 2027/2028 realistisch.

Kaufnebenkosten und Finanzierungspartner in UR

Uri erhebt keine klassische Handaenderungssteuer - lediglich Grundbuch- und Notariatsgebuehren in der Groessenordnung von 0.2-0.5% des Kaufpreises fallen an. Gegenueber Kantonen mit 3%+ Handaenderungssteuer spart das bei CHF 1’500’000 Kaufpreis schnell CHF 40’000-CHF 60’000. Zusaetzlich fallen Notariats- und Grundbuchgebuehren (0.1-0.3%), Schuldbrief-Errichtungskosten sowie ggfs. Maklerprovision und Gebaeudeversicherung an. Die Urner Kantonalbank (UKB) ist der groesste regionale Hypothekarfinanzierer im Kanton UR. Ueblich sind Festhypotheken von 5-10 Jahren Laufzeit; SARON-Geldmarkthypotheken haben in den letzten 3 Jahren deutlich an Marktanteil gewonnen. Pensionskassen (BVG-Vorbezug bzw. Verpfaendung) sind als zusaetzliche Eigenmittel-Quelle in Uri zulaessig, reduzieren aber spaetere Rentenleistungen entsprechend.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Eigenmietwert im Kanton Uri?▾

Uri setzt den Eigenmietwert auf rund 60% der Marktmiete an. Bei einem Einfamilienhaus mit geschaetzter Marktmiete CHF 36'000 ergibt das einen Eigenmietwert von CHF 21’600 pro Jahr. Dieser Betrag wird als fiktives Einkommen zur regulaeren Einkommenssteuer gerechnet; Hypothekarzinsen und Unterhalt sind dafuer abzugsfaehig.

Faellt in Uri eine Handaenderungssteuer an?▾

Nein. Uri erhebt keine klassische Handaenderungssteuer. Es fallen nur moderate Grundbuch- und Notariatsgebuehren an (rund 0.2-0.5% des Kaufpreises). Das ist ein spuerbarer Standortvorteil gegenueber Kantonen wie Basel-Stadt (3%) oder Waadt (3.3%).

Welche Bank ist fuer Hypotheken in Uri am relevantesten?▾

Die Urner Kantonalbank (UKB) ist die regional dominante Hypothekarbank in Uri. Daneben haben UBS, Raiffeisen und die Migros Bank substanzielle Marktanteile; bei groesseren Finanzierungen lohnt sich der Vergleich von mindestens drei Offerten. Versicherer wie Swiss Life oder AXA bieten oft tiefere Zinssaetze, bedingen aber langfristige Bindung.

Wieviel Eigenkapital brauche ich fuer ein Haus in Uri?▾

Mindestens 20% des Kaufpreises, davon mindestens 10% "harte" Eigenmittel (Sparguthaben, Wertschriften, Schenkung, Erbvorbezug). Die restlichen 10% duerfen aus dem BVG-Vorbezug (2. Saeule) stammen. Konkret fuer CHF 1’200’000 in Altdorf: CHF 240’000 Eigenkapital, davon mindestens CHF 120’000 nicht aus der Pensionskasse. Dazu die Nebenkosten (Handaenderung, Notariat, Schuldbrief) - fuer Uri entspricht das rund CHF 12’000.

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