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    Kanton Graubünden · GR

    Hypothekenrechner Graubünden (GR) 2026

    Der Hypothekenrechner für den Kanton Graubünden kombiniert die drei Pflicht-Checks der Schweizer Banken - Tragbarkeit, Belehnung und Amortisation - mit den kantonalen Nebenkosten in GR. Graubünden arbeitet bei Wohneigentum mit einem Eigenmietwert von 70% der Marktmiete. Die Graubündner Kantonalbank (GKB) dominieren den Finanzierungsmarkt in Chur. Der Rechner zeigt dir in CHF, ob und mit welchen Parametern eine Wunschliegenschaft im Kanton GR für dich tragbar ist.

    Jetzt berechnen — Graubünden

    Kostenlos, ohne Anmeldung. Alle Werte in CHF, kalibriert für den Kanton Graubünden (GR).

    Fakten zum Kanton Graubünden

    • •Einwohner Graubünden: rund 200’000
    • •Hauptstadt: Chur
    • •Eigenmietwertansatz: rund 70% der Marktmiete
    • •Kantonalbank: Graubündner Kantonalbank (GKB)
    • •Handänderungssteuer: 2
    • •Wirtschaftlicher Schwerpunkt: Dreisprachig DE/RM/IT, Tourismus (Davos, St. Moritz), groesster Flaechenkanton

    Tragbarkeit in Graubünden: die 33%-Regel

    Schweizer Banken rechnen bei Eigenheimen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% - unabhängig vom aktuellen SARON-Niveau. Dazu kommen 1% Nebenkosten/Unterhalt des Gebäudewerts und eine allfällige Amortisation. Die Summe darf ein Drittel des brutto Jahreseinkommens nicht übersteigen. Konkret für den Kanton Graubünden: Bei einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 entspricht die kalkulatorische Belastung (80% Hypothek zu 5% = CHF 48’000 Zins + CHF 12’000 Unterhalt) einer Jahresbelastung von rund CHF 60’000. Das bedingt ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 180’000. In der Region Chur liegt das Median-Einkommen oft darunter - der Rechner zeigt dir konkret, welches Einkommen für welche Liegenschaft reicht.

    Belehnung und Amortisation auf 2/3-Niveau

    Banken in Graubünden finanzieren maximal 80% des Verkehrswerts - der Rest (mindestens 20%) muss aus Eigenmitteln kommen, wobei mindestens 10% "harte" Eigenmittel sein müssen (kein 2. Säule-Vorbezug). Die Finanzierung teilt sich in eine First-Hypothek (bis 2/3 des Verkehrswerts, keine gesetzliche Amortisation) und eine Second-Hypothek (2/3 bis 80%, Pflicht zur Amortisation innerhalb 15 Jahren, spätestens bis Alter 65). Konkret bei CHF 1’200’000 Kaufpreis: First-Hypothek CHF 800’000, Second-Hypothek CHF 160’000, Eigenkapital CHF 240’000. Die jährliche Amortisation auf die Second-Hypothek beträgt CHF 10’667 - linear oder indirekt über die Säule 3a.

    Eigenmietwert und laufende Steuerbelastung in Graubünden

    Der kantonale Eigenmietwertansatz in Graubünden liegt bei rund 70% der Marktmiete - bundesrechtlich mindestens 60%. Für ein Einfamilienhaus in Chur mit einer angenommenen Marktmiete von CHF 36'000/Jahr resultiert damit ein Eigenmietwert von CHF 25’200. Dieser wird als fiktives Einkommen deklariert; demgegenüber sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (Pauschal- oder Effektivabzug) abzugsfähig. In GR gilt ein hoher Eigenmietwertansatz von rund 70 Prozent der Marktmiete - besonders relevant für Zweitwohnungen in Davos, St. Moritz oder Flims. Die GKB ist einer der groessten Hypothekarfinanzierer im Alpenraum. Das aktuell diskutierte Bundes-Vorhaben zur Abschaffung des Eigenmietwerts würde beide Seiten (Besteuerung wie Zinsabzug) entfallen lassen - der Systemwechsel ist frühestens 2027/2028 realistisch.

    Kaufnebenkosten und Finanzierungspartner in GR

    Graubünden erhebt eine Handänderungssteuer von 2 auf den Kaufpreis. Bei CHF 1’500’000 Kaufpreis sind das einmalig CHF 30’000 Nebenkosten. Zusätzlich fallen Notariats- und Grundbuchgebühren (0.1-0.3%), Schuldbrief-Errichtungskosten sowie ggfs. Maklerprovision und Gebäudeversicherung an. Die Graubündner Kantonalbank (GKB) ist der groesste regionale Hypothekarfinanzierer im Kanton GR. Üblich sind Festhypotheken von 5-10 Jahren Laufzeit; SARON-Geldmarkthypotheken haben in den letzten 3 Jahren deutlich an Marktanteil gewonnen. Pensionskassen (BVG-Vorbezug bzw. Verpfändung) sind als zusätzliche Eigenmittel-Quelle in Graubünden zulässig, reduzieren aber spätere Rentenleistungen entsprechend.

    Häufig gestellte Fragen

    Wie hoch ist der Eigenmietwert im Kanton Graubünden?▾

    Graubünden setzt den Eigenmietwert auf rund 70% der Marktmiete an. Bei einem Einfamilienhaus mit geschätzter Marktmiete CHF 36'000 ergibt das einen Eigenmietwert von CHF 25’200 pro Jahr. Dieser Betrag wird als fiktives Einkommen zur regulären Einkommenssteuer gerechnet; Hypothekarzinsen und Unterhalt sind dafür abzugsfähig.

    Faellt in Graubünden eine Handänderungssteuer an?▾

    Ja. Graubünden erhebt 2 Handänderungssteuer auf den Kaufpreis. Bei CHF 1.5 Mio Kaufpreis sind das einmalig CHF 30’000 - zu zahlen üblicherweise zur Hälfte von Käufer und Verkäufer, je nach kantonaler Praxis und Kaufvertrag.

    Welche Bank ist für Hypotheken in Graubünden am relevantesten?▾

    Die Graubündner Kantonalbank (GKB) ist die regional dominante Hypothekarbank in Graubünden. Daneben haben UBS, Raiffeisen und die Migros Bank substanzielle Marktanteile; bei grösseren Finanzierungen lohnt sich der Vergleich von mindestens drei Offerten. Versicherer wie Swiss Life oder AXA bieten oft tiefere Zinssaetze, bedingen aber langfristige Bindung.

    Wieviel Eigenkapital brauche ich für ein Haus in Graubünden?▾

    Mindestens 20% des Kaufpreises, davon mindestens 10% "harte" Eigenmittel (Sparguthaben, Wertschriften, Schenkung, Erbvorbezug). Die restlichen 10% dürfen aus dem BVG-Vorbezug (2. Säule) stammen. Konkret für CHF 1’200’000 in Chur: CHF 240’000 Eigenkapital, davon mindestens CHF 120’000 nicht aus der Pensionskasse. Dazu die Nebenkosten (Handänderung, Notariat, Schuldbrief) - für Graubünden entspricht das rund CHF 30’000.

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